《中华人民共和国物权法》第39条规则：“一切权人对自己的不动产或许动产，依法享有占有、运用、收益和处置的权力。”

  享有权力的一起应当承担责任，即一切权人对自己的不动产或许动产负有相应的责任。

  《物权法》第70条规则：“业主对修建物内的住所、经营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和一起办理的权力。”

  《物权法》第73条规则：“修建区划内的路途，归于业主共有，但归于乡镇公共路途的在外。修建区划内的绿洲，属业主共有，但归于乡镇公共绿洲或许明示归于个人的在外。修建区划内的其他公共场所、公用设备和物业服务用房，归于业主共有。”

  对此，《最高人民法院关于审理修建物区别一切权纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》（以下简称“《解说》”）第3条规则修建物的根底、承重结构、外墙、房顶等根本结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。

  特别需求指出的是，外墙面是指外墙的外表，比方外墙自身由混凝土砌成，但外墙外表或许刷涂料，也或许贴大理石或许瓷砖，外墙面只指代这些涂料、大理石或瓷砖这类装修资料外表，而不包括外墙结构性资料——混凝土。因而外墙而非外墙面构成房子的根底结构。

  所以本条在根本结构部分列举了修建物的根底、承重结构、外墙、房顶这四个部分时，表述的是‘外墙’而不是‘外墙面’。

  已然《解说》规则了外墙是归于业主共有的，而外墙面是外墙不可分割的一部分，因而，外墙面也应当归于业主共有。

  这在《解说》第4条中就有所表现。该条规则将“与专有部分相对应的外墙面”认定为共有部分。

  可是，当讨论的是某独栋别墅的外立面时，明显应当将该外墙面认定为专有部分，由于这契合《解说》第2条的规则。

  而当小区内某栋修建物归同一人一切时，该修建物的外立面也应当以为专有部分。

  实际上，即便不是小区内的独栋别墅，一个业主单独购买小区内的一栋可区别一切的修建物的状况也是存在的。业主对小区内的这样一栋可区别一切的修建物也应当享有专有部分的权力。

  综上所述，当某业主对独栋别墅或许某小区一栋修建物单独享有一切权时，该独栋别墅或许该修建物的外立面应认定为专有部分；除此之外，应当将修建物的外立面认定为共有部分。

  除有特别约好外，本楼业主对本幢楼外立面的运用、改建、补葺无需经过其他人赞同。

  住建部及工商行政办理总局新版商品房预售合同（第2次征求意见稿）第21条规则：“两边对共有权益的约好如下：……2、该商品房地点楼栋的外墙面运用权归本楼栋产权人共有……”

  从此条的规则来看，新版商品房预售合同（第2次征求意见稿）建议的是本楼栋外立面的一切权归楼栋内产权人共有。

  由于，假如新版商品房预售合同（第2次征求意见稿）建议的是“本楼栋外立面的一切权归本楼栋地点小区整体业主共有”，则该约好就不能收效。

  运用权条款的约好有必要经一切共有权人一起约好才可收效，在小区整体业主共有的状况下，有必要是整体小区业主赞同某楼栋外立面归某楼栋整体业主运用才可，依照新版商品房预售合同（第2次征求意见稿）第21条的文字表述，此类约好的规模仅及于本楼栋，其他楼栋的产权人未参加本楼栋外立面的约好。

  因而，不管一个物业办理区域是否仅有一幢房子，该幢房子的外立面均应归于整幢房子整体业主共有。

  经过前面的剖析，咱们可知，并非小区内一切的共有设备都归于整体业主共有，应当是一部分共有设备由整体共有，也有一部分共有设备应当归于特定的部分业主共有。

  首要，咱们我们能够依据现行的法令。《物权法》第73条和《解说》第3条对共有部分及共有部分的一切权归属做了规则，但都没有明确规则“业主”的规模。

  其次，参阅前文对外立面的剖析，当某幢修建物归于一人一切时，该修建物的外立面也归其一切。

  同理，该修建物内的其他共有设备也归其一切。当某幢修建物由多人区别一切时，该幢修建物也应该视为一个整体，该幢修建物的外立面归该幢修建物的整体业主共有。

  相同，该幢修建物内的其他共有设备，如修建物的根底、承重结构、电梯、大厅等共有设备也应当归该幢修建物内整体业主共有。

  再次，从功能性视点剖析，依据共有设备的规划用处推断出该共有设备是归小区内整体业主仍是部分业主。如物业办理用房是物业办理公司的工作场所。

  物业办理公司为该小区整体业主服务，因而能推断出物业办理用房由小区内整体业主共有。

  假如小区内某幢修建物内的共有设备为整个小区的业主服务，且在整个小区内，该共有设备是绝无仅有的（在小区规模内没办法找到替代品），则该共有设备也应当被以为是小区内整体业主共有。

  最终，从共有部分和专有部分相对应的视点剖析，共有部分的权力产生于专有部分已有权力的根底之上。

  由此延伸，本幢楼业主对本幢楼共有设备的联络度相对其他楼业主来说，往往更为严密，因而，能够认定本幢楼的共有设备由本幢楼业主共有。